Actualizado • 2025

Desahucio en España 2025: Guía completa sobre la nueva Ley de Vivienda

Resumen: Explicamos qué es el desahucio, cuándo procede, los requisitos para demandar y cómo afectan la Ley 12/2023 y la STC 26/2025 al procedimiento —con especial referencia a los grandes tenedores y a la situación en la Comunidad de Madrid.

¿Qué es un desahucio?

El desahucio es el procedimiento judicial por el que un arrendador o propietario recupera la posesión de un inmueble ocupado por un arrendatario que incumple obligaciones (impago, fin del contrato, ocupación sin título, etc.). Se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Causas habituales

Impago de rentas o cantidades asimiladas.
Expiración del contrato y negativa a entregar la vivienda.
Ocupación sin título (precario).
Incumplimiento grave (subarriendo no autorizado, daños, uso distinto).

Requisitos para iniciar la demanda

Antes de interponer la demanda de desahucio, es recomendable y habitual que la inmobiliaria o propietario tenga:

Contrato de arrendamiento o título que acredite la posesión.
Pruebas del incumplimiento (recibos, comunicaciones, requerimientos).
Acreditación de representación (poder o contrato de administración) si actúa una agencia.
En impagos, envío de requerimiento previo (burofax o carta certificada) —aunque no siempre sea obligatorio, es buena práctica documental.

Fases del procedimiento

Demanda: se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia competente (juicio verbal o procedimiento ordinario según cuantía y causa).
Admisión y notificación: el juzgado admite la demanda y notifica al demandado/arrendatario.
Oposición/pago: el arrendatario puede pagar, oponerse o facilitar la entrega.
Fallo y lanzamiento: si procede, el juez ordena el desalojo y fija fecha para el lanzamiento.

Importante: los desalojos extrajudiciales (sin orden judicial) están prohibidos y pueden ser constitutivos de delito o sanción administrativa.

Grandes tenedores y MASC (Mecanismos Adecuados de Solución de Controversias)

La Ley 12/2023 introdujo medidas específicas para los grandes tenedores (titulares de más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial). Entre otras medidas, la ley promovía el uso de MASC —mediación o conciliación— antes de acudir a la vía judicial en supuestos de vulnerabilidad del arrendatario.

¿Sigue siendo obligatorio el MASC?

Tras la STC 26/2025, algunos requisitos de la Ley que convertían el intento de MASC o la acreditación de vulnerabilidad en requisitos de admisibilidad han sido declarados inconstitucionales. En la práctica:

No puede exigirse ya, como condición absoluta de admisión, que el gran tenedor aporte certificado de MASC o pruebe la inexistencia de vulnerabilidad del arrendatario.
Los juzgados y las Administraciones siguen pudiendo promover mediación y los servicios sociales pueden intervenir para valorar situaciones de vulnerabilidad.
Es aconsejable documentar cualquier intento de mediación o contacto con servicios sociales, pues esas actuaciones pueden ser relevantes durante el proceso.

Particularidad: Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid implantó procedimientos autonómicos de conciliación y canales para valorar vulnerabilidad. Aunque estas medidas siguen vigentes como instrumentos administrativos y de política pública, no pueden utilizarse para imponer un requisito de procedibilidad procesal que haya sido anulado por el Tribunal Constitucional. En la práctica, los actores pueden acudir a dichos mecanismos voluntarios o el juzgado puede proponerlos, pero no pueden vetar automáticamente la admisión de la demanda.

Recomendaciones prácticas

Conserva toda la documentación: contratos, recibos, comunicados y pruebas de reclamación.
Antes de demandar, intenta vías extrajudiciales (mediación voluntaria); suele ser rápido y reduce costes.
Si el inquilino alega vulnerabilidad, coopera con servicios sociales para demostrar buena fe y facilitar soluciones.
Consulta siempre con asesoría legal especializada para ajustar la estrategia al caso y a la normativa local.