Comprar una VPO no debería tratarse exactamente igual que comprar una vivienda libre.
Sin embargo, muchos compradores descubren que la vivienda está sometida a protección cuando ya han visitado el inmueble, han negociado el precio y la agencia inmobiliaria les coloca delante una reserva, propuesta de compra o contrato de arras que deben firmar rápidamente para “no perder la oportunidad”.
Y ahí puede empezar el problema.
Porque una vivienda protegida puede estar sometida a limitaciones de precio, requisitos administrativos y condiciones de transmisión que deberían comprobarse antes de entregar varios miles de euros.
Más todavía cuando el contrato que prepara la inmobiliaria regula perfectamente lo que ocurre si el comprador no compra, pero apenas dice qué sucede si resulta que la vivienda no puede transmitirse en las condiciones anunciadas.
Comprar una VPO: antes de pagar una señal hay que saber exactamente qué estás comprando
En una vivienda libre, comprador y vendedor pueden negociar el precio con bastante libertad.
En una vivienda protegida que todavía se encuentra dentro de su régimen legal de protección, la situación puede ser muy distinta.
En la Comunidad de Madrid, mientras la protección siga vigente, la vivienda debe respetar el precio máximo legal de venta aplicable en el momento de la transmisión. Además, en determinados supuestos la venta necesita autorización previa y pueden existir cuestiones relacionadas con ayudas públicas o préstamos cualificados que deben resolverse antes de transmitirla.
Por eso, antes de firmar, deberían estar claras preguntas tan básicas como:
- ¿Sigue siendo una vivienda protegida?
- ¿Qué régimen concreto tiene?
- ¿Cuánto tiempo queda de protección?
- ¿Cuál es su precio máximo legal?
- ¿Hace falta autorización para vender?
- ¿Existe alguna ayuda o préstamo que deba cancelarse o reintegrarse?
- ¿Puede ese comprador concreto adquirirla?
- ¿Qué ocurre con la señal si la operación no puede realizarse?
Si nadie ha respondido a estas preguntas, firmar primero y comprobar después puede ser una mala estrategia.
“Firma la reserva y después miramos lo de la VPO”
Esta frase debería encender una alarma.
Una reserva inmobiliaria no es necesariamente un simple papel para “guardar” una vivienda.
Dependiendo de cómo esté redactada puede:
- comprometer al comprador;
- imponerle plazos muy cortos;
- prever la pérdida de la cantidad entregada;
- obligarle a firmar posteriormente unas arras;
- o generar consecuencias económicas si decide no continuar.
Además, que el documento se llame “reserva”, “propuesta de compra” o “señal” no determina por sí solo cuál es su verdadero efecto jurídico.
Lo importante es lo que dice el contrato.
Y si la vivienda es VPO, ese contrato debería contemplar expresamente los problemas que pueden impedir o condicionar la transmisión.
Un contrato que solo dice qué pasa si incumple el comprador no está contando toda la historia
Este es uno de los puntos que más debería preocupar a quien va a comprar.
Imaginemos una reserva que establece:
Si el comprador no formaliza la operación, perderá los 3.000 o 5.000 euros entregados.
Pero no explica claramente qué ocurre si:
- el precio supera el máximo permitido;
- falta una autorización administrativa;
- la situación de la vivienda protegida no era la anunciada;
- aparecen limitaciones que no se informaron;
- el vendedor no puede transmitirla en plazo;
- o la compraventa no puede escriturarse legalmente en las condiciones acordadas.
Entonces surge una pregunta muy sencilla:
¿Por qué el contrato define perfectamente el riesgo del comprador y deja sin regular el riesgo del vendedor?
Una reserva equilibrada debería proteger a las dos partes.
¿La inmobiliaria debe informar de que la vivienda es VPO?
Cuando una vivienda se comercializa profesionalmente, la información ofrecida no puede inducir a error ni ocultar datos fundamentales capaces de afectar a la decisión económica del consumidor.
La normativa estatal sobre información en la compraventa de viviendas exige que la oferta y publicidad respondan a las verdaderas condiciones del inmueble y no silencien información esencial. También exige claridad sobre el precio y establece que los contratos deben respetar la buena fe y el justo equilibrio de las contraprestaciones.
Que una vivienda continúe sometida a protección no parece precisamente un detalle secundario.
Puede afectar al precio, a la forma de transmitirla y a las comprobaciones que deben hacerse antes de cerrar la operación.
¿Qué ocurre si te dicen que la vivienda ya es “libre”?
No debería bastar con una explicación verbal.
Hay que comprobarlo.
La propia Comunidad de Madrid indica que en la documentación de la vivienda puede localizarse su régimen y su calificación, y permite solicitar un informe para acreditar cuestiones como:
el precio máximo de venta, el plazo de protección o que ya no sea necesaria autorización de transmisión.
Por eso, si alguien afirma:
“No te preocupes, esta VPO ya se puede vender normalmente”
la respuesta razonable es:
“Perfecto. Vamos a comprobarlo documentalmente antes de pagar la señal.”
El precio anunciado tampoco debería darse por bueno sin comprobarlo
Este punto puede ser especialmente delicado.
Mientras continúe vigente la protección, la Comunidad de Madrid establece que debe respetarse el precio máximo legal de venta correspondiente.
Ese precio depende, entre otras cuestiones, del régimen concreto de la vivienda y de la normativa bajo la que fue calificada.
Por tanto, antes de entregar dinero debería comprobarse si el precio que aparece en:
- el anuncio;
- la propuesta;
- la reserva;
- las arras;
- o la futura escritura
es realmente compatible con el régimen de protección.
No debería dejarse para el día de la notaría.
“Ya lo revisará el notario” no es suficiente protección para el comprador
El notario cumple una función esencial de control de legalidad en la escritura.
Pero cuando el comprador llega a notaría puede haber sucedido ya todo esto:
- ha entregado una señal;
- ha firmado una reserva;
- ha pagado una tasación;
- ha negociado una hipoteca;
- ha dado preaviso en su vivienda actual;
- ha organizado una mudanza;
- e incluso puede haber vendido otra vivienda.
Si entonces aparece un problema con la VPO, el conflicto económico ya existe.
La mejor protección no consiste únicamente en detectar una irregularidad antes de firmar la escritura.
Consiste en no quedar atrapado contractualmente antes de saber si la operación es viable.
¿Y si el comprador necesita hipoteca?
También debería estar previsto.
Otra práctica peligrosa es firmar una reserva o unas arras sin regular qué sucede si el comprador necesita financiación y el banco finalmente no concede el préstamo en las condiciones necesarias.
En una operación VPO pueden confluir además cuestiones de tasación, precio legal y financiación.
Por eso, cuando la compra depende de hipoteca, es conveniente estudiar si el contrato debería incluir una condición de financiación suficientemente clara.
Porque una cosa es cambiar de opinión.
Y otra muy diferente es que la operación no pueda financiarse o formalizarse por circunstancias objetivas que deberían haberse contemplado desde el principio.
¿Pagar a una inmobiliaria significa que está defendiendo tus intereses?
No necesariamente.
Esta es probablemente la duda más importante que debería dejar esta publicación.
La agencia inmobiliaria interviene para conseguir que la compraventa salga adelante.
Puede realizar una labor perfectamente profesional y facilitar enormemente la operación.
Pero eso no significa automáticamente que esté actuando como abogado independiente del comprador.
Especialmente cuando:
- el contrato lo ha preparado la propia agencia;
- el vendedor es su cliente;
- cobra una comisión vinculada al cierre;
- y el documento debe ser firmado inmediatamente para retirar la vivienda del mercado.
Por eso hay una pregunta que todo comprador debería hacerse:
¿Quién ha revisado este contrato exclusivamente pensando en mí?
El vendedor tiene su interés.
La agencia tiene el suyo.
El comprador debería tener a alguien que revise exclusivamente:
- qué riesgos está aceptando;
- qué garantías recibe;
- cuándo puede recuperar su dinero;
- qué debe demostrar el vendedor;
- y qué sucede si la operación no puede completarse.
Pagar una comisión inmobiliaria no sustituye el asesoramiento jurídico independiente.
¿Qué debería incluir una reserva que realmente proteja al comprador de una VPO?
No existe una cláusula universal para todos los casos, porque cada régimen de vivienda protegida puede ser diferente.
Pero antes de firmar debería valorarse que el contrato deje suficientemente cubiertos aspectos como:
La situación jurídica de la vivienda.
Que quede identificada como vivienda protegida y se indique el régimen aplicable.
El precio.
Que la operación quede condicionada a que el precio pactado sea legalmente admisible.
Las autorizaciones.
Que el vendedor asuma la obtención de las que sean necesarias.
La documentación.
Que pueda verificarse la calificación, duración de la protección y posibles limitaciones.
La señal.
Que quede claro cuándo debe devolverse íntegramente al comprador.
Las cargas.
Que se regule qué ocurre con hipotecas, ayudas, préstamos, deudas o limitaciones pendientes.
La financiación.
Cuando sea necesaria, estudiar una protección adecuada si la hipoteca no puede obtenerse.
El incumplimiento del vendedor.
El contrato debería contemplar también consecuencias si quien no puede cumplir es la parte vendedora.
Este último punto suele ser el gran olvidado.
Cuidado con una frase muy típica: “si te echas atrás pierdes la señal”
Antes de aceptar esa consecuencia hay que preguntarse:
¿Por qué no se realiza finalmente la operación?
No es lo mismo que el comprador cambie de opinión porque ha encontrado otra vivienda que descubrir posteriormente que:
- la vivienda tenía una limitación no comunicada;
- el precio planteado no era viable;
- falta una autorización;
- el vendedor no puede cumplir;
- o la documentación no coincide con lo ofrecido.
Por eso no debería aceptarse automáticamente que cualquier operación frustrada equivale a un incumplimiento del comprador.
La VPO es solo un ejemplo: esto ocurre en muchas compraventas
El problema no termina en las viviendas protegidas.
También vemos riesgos importantes cuando después de firmar aparecen:
- hipotecas pendientes de cancelación;
- embargos;
- derramas;
- discrepancias entre Registro y Catastro;
- ampliaciones no declaradas;
- ocupantes;
- alquileres vigentes;
- problemas urbanísticos;
- falta de licencias;
- deudas comunitarias;
- o elementos que el comprador creyó incluidos y finalmente no lo están.
Por eso el momento decisivo no es únicamente la escritura de compraventa.
Muchas veces el documento más peligroso se firma semanas antes:
la reserva o las arras.
¿Ya has entregado una señal y acabas de descubrir que es VPO?
No des por perdido automáticamente el dinero.
Y tampoco firmes un nuevo documento para “solucionarlo” sin revisar previamente qué has firmado.
Conviene analizar:
- el anuncio de la vivienda;
- mensajes y correos con la inmobiliaria;
- reserva o propuesta de compra;
- justificante del pago;
- información que se facilitó sobre la VPO;
- documentación de la vivienda;
- y cualquier compromiso asumido por vendedor o agencia.
Lo que pueda reclamarse dependerá mucho de cómo se presentó la operación y del contenido concreto del contrato.
Comprar una VPO: mejor revisar antes de firmar que reclamar después
Una vivienda probablemente sea una de las compras económicamente más importantes de una persona.
Y, sin embargo, sigue siendo habitual entregar varios miles de euros después de leer durante diez minutos un contrato preparado por la otra parte.
En una VPO, hacerlo puede ser todavía más arriesgado.
Antes de firmar debería estar claro:
qué vivienda se compra;
qué limitaciones tiene;
a qué precio puede venderse;
qué autorizaciones necesita;
qué debe cumplir el vendedor;
y cuándo recuperará el comprador íntegramente su dinero si la operación no puede realizarse.
La agencia vende la vivienda. Tu abogado debe proteger tu compra.
¿La inmobiliaria te está pidiendo que firmes una reserva?
En Levy Abogados revisamos reservas, propuestas de compra, contratos de arras y documentación de viviendas antes de que el comprador entregue cantidades importantes o quede jurídicamente comprometido.
Podemos analizar:
- si la vivienda está sometida a protección;
- la documentación de la VPO;
- las condiciones de transmisión;
- el precio;
- las cargas;
- la financiación;
- las garantías incluidas en el contrato;
- y qué ocurre con la señal si la compraventa finalmente no puede celebrarse.
Puedes consultar nuestro servicio de Derecho Inmobiliario:
Derecho Inmobiliario – Levy Abogados
¿Ya has firmado y algo no coincide con lo que te explicaron?
Si después de entregar dinero descubres que la vivienda era VPO, que existían limitaciones que desconocías o que el contrato protege al vendedor pero no contempla qué ocurre ante problemas de la propia vivienda, conviene revisar el asunto antes de aceptar modificaciones, firmar nuevas condiciones o renunciar a recuperar la señal.
En Levy Abogados podemos estudiar la documentación y determinar qué opciones existen para continuar la operación con garantías o, cuando corresponda, reclamar las cantidades entregadas.
Atendemos en Pozuelo de Alarcón y Madrid, así como mediante consulta online para operaciones inmobiliarias en toda España.
Este artículo tiene carácter informativo. Las viviendas protegidas pueden estar sometidas a regímenes distintos y las condiciones de transmisión dependen de la normativa aplicable, la calificación de la vivienda y sus circunstancias concretas.
